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商品房预售合同 备案登记后就可以高枕无忧了吗?

点击数:3052016-05-24 09:48:57 来源: ag娱乐官网|优惠

一、基本案情

2013815日,原告冯某等24户与被告某某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,约定原告以每平方米3300元的价格购买被告的房屋,原告一次性支付购房款。原告按照合同约定支付完购房款,又于2013821日交纳了契税、维修基金及产权登记费。被告交付了房屋后,原告与被告指定的物业公司签订了前期物业合同,现原告已经装修入住。但至今被告仍未为原告办理产权过户手续。原告在前期多次与被告协商,并多次寻求政府部门、房管局等的帮助未果后,委托我所律师通过诉讼方式解决。2015521 日,24户原告委托我所律师向某某法院起诉,请求法院判令被告为原告办理房屋权属转移登记手续。

在与被告交涉过程中进一步了解到:被告因房地产开发缺少资金,向不同的第三人借款不等的数额,并约定以签订系争房屋的买卖合同为担保,并将系争房屋的买卖合同在房管局登记备案,待被告还清所欠第三人借款后,第三人配合被告撤销备案手续。

二、法院判决

受理该案的某某法院经过多次庭审后,2015113日判决:被告在判决生效后三十日内为24户原告办理房屋的产权证。

三、律师说法

该案的争议焦点为:

1、两份买卖合同哪份是真实的买卖合同?

     2、房屋登记备案的性质是否影响合同效力?

     3、被告与第三人的商品房买卖合同是否应该履行?

针对第1个争议焦点:结合案件事实,原告与被告签订合同后,支付购房款并交纳了契税、维修基金、物业管理费和办理房产证工本费,在被告交付房屋后,对房屋进行装修并且入住,可以得出原告与被告签订的商品房买卖合同是真实、合法、有效的合同。而反观第三人,仅仅与被告签订了买卖合同而已,并没有支付购房款,也没有交纳契税等费用,更没有实际入住,其名为买卖合同,实质却是为第三人和被告的借款所做的担保,为保证债权的履行,第三人与被告没有真实的买卖商品房的合意,所以第三人不是真实的购房户。

针对第2个争议焦点:该案中,第三人与被告签订的买卖合同在房管局进行备案的行为实质为商品房预售合同备案登记,并不是商品房预告登记。根据《城市商品房预售管理办法》第十条:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市县人民政府土地部门办理商品房预售合同登记备案手续。”可以看出:商品房预告合同备案登记是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段,也是对开发企业的一种行政强制行为,属于行政管理制度。房屋登记备案的性质为债权,仅能起到备案的作用,但是不具有预告登记的法律效力,并且无论是否进行备案登记,均不能起到对抗第三人的效果。回到本案,第三人与被告在房管局登记备案的预售合同不影响原告与被告签订的买卖合同的效力,备案的合同不具备优先性。

针对第3个争议焦点:根据《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。该案中,第三人与被告签订的房屋买卖合同名为买卖实为为借贷所做的担保,所以第三人与被告签订的买卖合同不应该履行。

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