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房屋买卖中卖方违约,买受方应当如何保障自身权益? ——中虹律师以案释法

点击数:1222018-07-11 15:12:11 来源: ag娱乐官网|优惠

案情介绍:

吴某、陈某(以下简称:买方)与晋某、钟某(卖方)、某某中介公司于2017年7月4日签订了一份《房屋买卖合同》,约定卖方将其所有的位于成都市青白江区的一套房屋卖给买方,房屋总价415000元,建筑面积88.78平方米,单价为4674元。合同签订当天,买方向卖方支付了定金3万元。合同载明付款方式为首付30%,其余部分通过银行按揭贷款方式进行支付。合同同时约定双方应当在2017年9月30日之前向经纪方交齐相关证件,合同同时还约定了付款方式、违约责任。晋某于2017年8月21日明确告知买方不再出售该房屋。买方沟通无果后诉至法院。后买方通过转账方式向卖方支付购房款115000元,该笔款项被买方退回。

另,卖方于2017年9月27日到青白江区不动产登记中心将案涉房屋办理了抵押登记,抵押权人为钟某。同时,案件审理时根据到相关房屋中介结构走访了解及第三人的陈述,2017年9月至2017年10月中旬,该地段同等条件房屋的交易均价为5500元/平方米。

 

 

法院判决:

成都市青白江区法院审理认为“原告(即:买方)与被告(即:卖方)、第三人(中介公司)签订的《房屋买卖合同》,是各方当事人的真实意思表示,未违反相关法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,合同各方当事人均应共同遵守。原告按约给付了定金,然被告明确向原告表示不再出售房屋,且也未按照合同约定及时准备好办理过户登记的相关材料,也未在征得原告同意情况下将该案涉房屋抵押登记给案外人钟某,导致房屋交易受阻,二被告的行为已构成违约,理应承担相应的违约责任。”据此,法院判决由二被告向原告双倍返还购房定金60000元,并赔偿原告损失43332元(该损失为案涉房屋增值部分的价值)。

分析:

 

在房地产市场发展如此迅速的当下,伴随着房价的不断上涨,房屋买卖合同纠纷也越来越多。即便是已经签订了房屋买卖合同,还是会出现卖房人反悔,违反合同约定不再愿意出卖房屋,从而导致买受人的利益遭受损失。而这种情况的出现,主要是因为一般在二手房交易中,买卖双方约定定金条款作为违约责任(法条链接:《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定:当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。而由于约定的定金数额不高,对卖方而言,相较于违约所要承担的双倍返还定金的责任而言,房价上涨带来的利益更为可观,但这样就损害了买方的利益,卖方违约若仅双倍赔付定金,是不足以弥补买方损失的。

从一般法理上来分析,我国民法确定了诚实信用原则作为基本原则,每一位公民在民事法律活动中都应当具有契约精神、遵守承诺。法律不能允许违约的一方还能因其违约行为而获利,而守信的一方损失却得不到弥补。基于此,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定:“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的总额不应高于因违约造成的损失。”

那么在房屋买卖中,因卖方违约而给买受人造成的损失如何认定呢?买卖双方签订的房屋买卖合同如果正常履行下去,案涉房屋因房价上涨而增值的部分就应当是由买方享有,此即买受方的预期可得利益,现因卖方违约而导致合同无法继续履行,买受人的此部分利益丧失,遭受了损失,应当由违约方即卖方承担赔偿责任。

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